조정대상 지역, LTV, DSR

최근 이사를 계획하면서 조정대상지역 매물을 보러 다녔다. 가격대는 9억-10억대 매물이었는데, 현재 우리 부부의 소득 수준과 보유한 자산으로는 매수가 어려움을 느꼈다. 그리고 한 동안 실거주 목적 주택 매수는 힘들거 같다는 결론을 내렸다. 다만 세안고 매매를 하고 월세를 살 경우, LTV, DSR 한도에 벗어나기 때문에 실거주 목적이 아니라면 가능할 것으로 보인다.
여하튼 '조정대상 지역'을 대상으로 LTV와 DSR의 한도에 대해 이야기 하고자 한다. 그리고 경기도의 경우 일부지역(아래)을 제외하고 거의 대부분 조정대상지역으로 보면 된다.

*경기도 투기과열지구
광명, 과천, 성남 (분당구, 수정구), 하남시, 수원시, 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구,
기흥구), 화성시(동탄2만 지정)

그렇다면, 조정대상지역의 LTV는 어떻게 될까? 50% 다. 다만 여기서 한 가지 조건이 더 붙는다. DSR이 40%가 적용이 되기 때문에 LTV 한도 50% 라도 차주(돈을 빌린 사람)의 소득에 따라서 한도가 줄어들 수 있다.

 

예를 들어,
소득이 1억원인 사람이 조정대상지역의 10억원의 주택을 구입할 경우

 

DSR은 1년에 4,000만원까지 가능하기 때문에 이 때 월 총부채원리금 상환액을 333만원(4,000만원/12) 을 넘어서는 안된다.
이에 따라 평균 금리 4%로 잡고 최대로 받을 수 있는 대출 한도를 살펴보자.

 

우선 신용대출보다 주택담보대출 한도를 최대한 늘려야 한다. 왜냐하면 신용대출의 경우 보통 이자만 내고 만기 일시 상환인 경우가 많은데, DSR 산정 시에는 '22년부터 만기 5년으로 적용이 된다. 이 말은 현재 신용대출에 대해 이자만 내고 있다 하더라도 DSR 산정시에는 만기 5년 원리금균등상환액을 적용해서 계산한다는 말이다. 즉 실제로는 이자만 내고 있지만 DSR 산정시에는 원리금으로 계산하겠다는 말이다. 주택담보대출의 만기는 보통 30년이기 때문에 신용대출에 비해 DSR에 적용되는 원리금상환액이 줄어든다. 그래서 신용대출을 받기에 앞서 주택담보대출을 먼저 최대로 받아야 한다.

그래서

10억 LTV 적용 최대 대출 한도 : 9억 X 50% = 4억 5천만원 + 1억 X 30% = 3000만원 = 4억8천만원
그리고 월 원리금균등상환금액은 = 약 230만원(연이자 4%)
*조정대상지역의 LTV 한도는 경우 9억이하는 50%까지 가능하고 9억 이상은 30%로 줄어든다.

 

그리고 DSR 40% 한도 내에서 최대로 받을 수 있는 신용대출 한도는
DSR 월 최대 원리금 상환액 333만원 - 230만원 = 103만원 이하여야 한다.
5,500만원의 5년 만기 원리금 균등상환액은 = 약 102만원(연이자 4%)
그렇기 때문에 신용대출 최대 한도는 약 5,500만원 정도가 된다.

그렇다면 1억 소득이 있는 사람이 조정대상지역의 10억 집을 살 때, 최대로 빌릴 수 있는 돈은 약 5억 3,500백만원이다.
그러면 4억 6,500만원의 돈이 필요하고, 추가적으로 취득세, 중개 수수료, 이사비 등 해서 대략 4,000만원의 돈이 더 들어간다고 가정하면 최종 5억 이상의 돈이 필요하다.

위에 계산식과 가정은 현재 '22년 2월 기준으로 시뮬레이션을 돌려보았다. 나름, 최근 이사를 계획하면서 뜻하지 않은 복병을 만나 이사를 나중으로 미루게 되었는데, 앞으로 집을 사실 분들은 사전에 해당 지역의 LTV, DSR 한도와 본인이 최대로 받을 수 있는 금액 등을 확인해서 성투하시길 바랍니다!