재개발, 민간 주도형 재개발

 재개발은 크게 민간 주도형과 '20년 에 정부에서 새로 도입시킨 공공 재개발로 나뉜다. 그 중에서 우리가 흔히 알고 있는 민간 주도형 재개발이란, 기존 낙후된 주거 환경이 정비구역으로 지정이 되고, 해당 지역 주민들이 조합을 설립하고 재개발을 추진하기 위한 과정을 거쳐 신축 아파트를 짓는 것을 말한다.

 

크게 아래 몇 가지 단계를 거친다.

 

정비구역 단계 

아파트를 짓기 위한 대지의 면적, 용적률, 건폐율, 토지이용계획 등 개략적인 건축계획만 나오는 단계
토지가 대지로서의 효용을 다하게 되어 환경이 현저히 불량하게 된 지역, 인구 산업등이 과도하게 집중되어 도시
기능의 회복을 위해 토지의 합리적인 이용이 요청되는 경우

 

조합설립인가 

재개발 절차에서 정비구역이 지정이 되었다면 조합설립 인가 단계로 넘어감. 

 

건축심의 단계 

파트를 어떻게 지을지에 대한 디테일한 설계계획, 조감도, 배치도 등 평가를 받고 사업계획들을 잡는 단계

 

사업시행인가 단계 

개략적인 계획을 구체화하는 단계, 사시 인가 후 시공사 선정

 

관리처분인가 단계 

 재개발 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형이 있는 권리 배분에 관한
사항을 정하는 단계, 분양 관련사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 관리처분계획을 수립 이후 시장, 구청장에 인가를 득해야함. 

관리처분인가 이후부터는 거의 90% 이상 사업시행의 속도가 붙었다고 볼 수 있다.

 

현재는 관리처분 인가 이후부터 조합원의 지위 양도가 불가하다,,

 

"재개발은 속도가 관건이다. 모 재개발 지역의 경우 구역지정 및 조합설립이 20년이 가까웠는데도 현재 삽도 못뜬 곳이 있다. 그래서 보통은 프리미엄이 높더라도 사업시행인가 직전 직후에 투자하는 것이 시간을 아끼고 정신건강에 이롭지 않을까 싶다. 

 

불광5구역 모습 @스카이데일리