지역주택조합, 지주택

 지역주택조합(지주택)이라고 해서 무주택자, 전용면적 85제곱미터 미만의 1주택자 혹은 해당 구획에 주택 소유자들이 조합을 설립하고 일정 수준이상의 토지를 확보하여 아파트를 건립하는 사업이다. 아마.. 공중파 다큐를 통해 지역주택 조합 사기 및 실패사례에 대해 보셨을 수도 있다.

 지주택은 위험한 투자이며 주의해야할 것이 있다. 지주택의 경우 주변시세 분양가 보다 보통 30% 저렴하다는 식으로 투자자들을 모은다. 그러나 실제로 지주택이 운 좋게 착공이 되더라도, 초기에 약속했던 분양가가 아닌 추가분담금이 발생할 여지가 크다.. 그리고 재개발이 아님에도 100% 사업이 될 거처럼 투자자들을 현혹한다. (재개발 투자도 착공 및 입주까지 쉽지가 않다..) 그리고 이 곳은 해당 지역 주택을 소유하지 않은 사람들이 투자자가 될 수 있기 때문에, 조합원들의 동의 및 합의가 일치하는데 매우 어려운 과정이 따른다.(이 점이 특이하며, 재개발, 재건축과 다르다.)

 

 재건축 재개발은 해당 지역 주택 및 토지 소유자들이 조합원이 되어 일정 기준이 충족이 되면 정비구역으로 지정되어 사업승인 및 관리처분 인가를 받아 진행하는 것으로 성공확률이 꽤 높다. 반면 지주택은 해당 지역의 땅을 갖고 있지 않은 사람들이 땅을 사서 돈을 모아서 개발을 진행하는 방식으로 해당 지역의 토지를 소유하지 않은 상태에서 토지 사용에 대한 매매계약서가 아닌 사용 동의서 80%와 토지확보권 15% 만 갖고서 분양을 모집하고 추후 95% 토지 확보를 완료해야 관청에서 사업승인를 인가해 준다. (재개발은 75%임), 이 때 95% 토지를 확보하는 것이 매우 어렵기 때문에 중도에 사업이 실패하는 경우가 매우 많다. 

 

대략 10개 지주택 사업중에 1개 정도(5~10%) 될 정도로 리스크가 매우 큰 투자다. 

 

지주택 절차

주택조합원 모집 신고(토지사용권원 50% 이상 확보) → 지구단위계획 수립(지구단위계획 수립 기준 대상만 신청) →

주택조합 설립 인가(토지사용권원 80%이상, 토지확보권 15%이상) → 건축 심의, 경관 심의 등 →

택건설사업계획승인 신청(토지확보권 95%이상)

 

한국주택경제 기사 이미지 캡처

 

성공사례가 드문 지주택의 성공확률을 높기 위해서는 아래 세 가지 조건이 좋아야 한다.

그래도 실패할 확률은 크다.. ㅠㅠ

 

1. 입지가 좋아야하고,

입지가 좋아야 투자성과가 좋을 확률이 높고 그렇다면 조합원 및 해당 지역 거주민들의 해당 사업에 대한 진행에 대한 동의가 원활하게 이뤄질 확률이 높다.

2. 동의률이 좋아야되며, 지주택은 재개발과 다르게 해당 지역의 95%의 토지확보권이 확보되어야 한다. 해당 사업에 대한 동의률이 높을 수록 성공할 확률이 높다.

3. 조합이 좋아야한다. 지역주택조합이나 재개발 모두 해당되는 이야기지만, 해당 조합장 및 조합원들의 사업에 대한 의지와 취지가 좋아야 한다. 큰 돈이 오가고 부대비용 또한 많이 발생하지 않도록 조합장 및 조합원들은 투명하게 사업을 진행하는 조합이어야 한다.

 

 그런 말이 있다. 누군가의 원수가 되고 싶다면 지주택을 추천하라고,, 그만큼 지주택 투자는 공부를 많이하고 최대한의 리스크를 고려하고 투자의 임해야 한다..